Осторожно! "Дешевое" жилье в Испании Ч.1
Неожиданные перерасчеты налога на покупку недвижимости по инициативе государственных органов! О неприятных сюрпризах, которые поджидают в Испании покупателей недвижимости по "бросовым" ценам, рассказывает консультант компании Best Integral Consulting S.L. (BIC asesoría) Ольга Липатова.
В последнее время участились случаи, когда приобретая недвижимость на вторичном рынке*, покупатель оплачивает все причитающиеся с этой сделки налоги и сборы, а потом, по истечении нескольких месяцев или даже лет, как снег на голову, получает из государственных органов извещение. Оно гласит, что продажная стоимость приобретенной им недвижимости была пересмотрена этими органами в сторону увеличения, а потому теперь новый собственник обязан внести в казну разницу между уже уплаченной им в свое время суммой налога на приобретение недвижимости и той, которая причитается ему в соответствии с выявленной разницы стоимостей, и плюс к тому проценты за просрочку платежа за период времени, прошедший с момента покупки до соответственно момента пересмотра стоимости административными органами.
Итак, новый собственник жилья не понимает, за что с него требуют дополнительные налоги. Ведь во многих случаях в сделке не фигурировали даже черные деньги, так называемые «dinero B» (так испанцы называют часть суммы, как правило, оплаченной наличными и не проходящей по бумагам). Или почему он должен что-то еще платить, если реально купил недвижимость именно за ту сумму, с которой уже заплатил все налоги?
Объясняем эту ситуацию с точки зрения налоговых органов и испанской казны, которую, как понимают читатели, сейчас нужно срочно пополнять, и потому действует целая государственная программа по выявлению невыплаченных или не в полной мере заплаченных налогов и сборов. Итак, вы, естественно, имеете право приобретать недвижимость по какой угодно цене, в условиях кризиса можно найти достаточно дешевых вариантов, некоторые даже продают жилье за сумму "висящего" на нем остатка ипотечного кредита или даже дешевле. Найдя подобный выгодный вариант, вы указываете в нотариальном договоре купли-продажи действительную цену покупки — все это в полном соответствии с законом. Однако налоговое законодательство гласит, что ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales— налог, которым облагается покупка жилья на вторичном рынке) должен быть рассчитан, исходя из "реальной стоимости" объекта недвижимости.
В свою очередь, неопределенный термин «реальной стоимости» поясняет Верховный суд Испании. Согласно их толкованию, "реальная стоимость" равна рыночной, а рыночная стоимость, в понимании юриспруденции, это средняя цена, за которую продаются подобные объекты недвижимости на данной территории.
В зависимости от того, где расположена ваша недвижимость, административные органы применяют заранее разработанные ими таблицы и коэффициенты для определения «реальной» стоимости вашей собственности. И если из их расчетов вытекает, что вы оплатили налог на передачу имущества (т.е. ITP) с "заниженной" стоимости, то есть ниже той, которая значится в таблицах, то будьте добры оплатить разницу в налоге плюс проценты за просрочку.
О каких суммах может идти речь? Они зависят от размера налога ITP в том регионе Испании, где находится ваша недвижимость. В среднем ITP по Испании составляет 7-8%. Рассмотрим на основе примера. В начале 2012 года куплена квартира в провинции Малага (Андалусия) за 100 000 евро у частного лица. Для простоты подсчета предположим, что покупка произошла без ипотечного кредита. Покупатель оплатил 8% ITP (это процент налога для жилья, стоимость которого не превышает 400.000 евро), то есть 8.000 евро. В конце года ему приходит извещение от административных органов, что "реальная стоимость" его жилья оценена в 150 000 евро, а потому он должен доплатить 8% с разницы в 50 000 евро, то есть сумму в 4.000 евро плюс проценты за просрочку уплаты в размере 5% годовых (для 2012 года). В полученном извещении будут указаны сроки на обжалование данного решения как в самом органе, принявшем решение о перерасчете, так и для подачи в суд по экономическим и административным вопросам (Tribunal Económico Administrativo) или в обычный суд (procedimiento contencioso administrativo).
Что делать в таком случае? Либо сразу платить в указанные в извещении сроки, либо обратиться за консультацией к специалистам (будь то адвокаты или налоговые консультанты, которые разбираются в данном вопросе), и, уже исходя из оценки ситуации, идти тем или иным путем. Каким образом пойдет процесс, если сразу не платить и попытаться оспорить данный пересмотр стоимости, поскольку вы уверены, что именно указанная в договоре купли-продажи, а не пересчитанная администрацией стоимость является реальной? Какие затраты могут вас ожидать в связи с данным процессом? Это будут затраты на адвоката или налогового консультанта, который поможет вам правильно оценить ситуацию, и, если вы выразите желание, составит по делу первичную апелляцию в сам государственный орган, принявший решение. И в случае если этот орган остается при своем мнении, то и в суд по экономическим и административным вопросам. Последний судом как таковым не является, а является по сути высшей несудебной инстанцией, рассматривающей экономические споры с административными органами. Если такой суд тоже вынесен решение не в вашу пользу, то последнее, что остается, — подать иск в обычный суд, что чревато уже новыми затратами на адвоката и его ассистента (procurador). Также надо иметь в виду возможные затраты на оценщика недвижимости, для предоставления в разные инстанции заключения, подтверждающего вашу точку зрения, судебные затраты и затраты на еще одного третьего оценщика, вызываемого судом в процессе судебного разбирательства. Одним словом, часто сравнив возможные затраты с экономией в сумме налога, делают вывод, что игра не стоит свеч, и предпочитают оплатить разницу в налоге сразу, не вступая в противоречие с оценкой администрации, или же довести дело только до уровня суда по экономическим и административным вопросам, поскольку тут еще не нужно оплачивать судебные издержки, и можно обойтись без адвоката и и его ассистента (procurador).
Продолжение — в след. номере "МК Новости Испании" (налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов)
* Вторичный рынок – это когда объект покупается не прямо от застройщика, а из вторых рук (segunda mano) и потому покупка облагается не НДС-ом (IVA), а налогoм на передачу имущества (ITP).
Источник: http://www.russianspain.com/news/article7406.html
Осторожно! "Дешевое" жилье в Испании Ч.2
Налоги и сборы с испанской недвижимости, находящейся в собственности нерезидентов.
В прошлой статье мы предупредили читателей о возможности уплаты дополнительной суммы налога на покупку вторичной недвижимости (segunda mano), а теперь переходим непосредственно к перечислению периодических затрат, если вы нерезидент и стали собственником испанской недвижимости.
Отметим, что местные налоги и сборы должны выплачиваться вне зависимости от того, резидент вы или нет, а в общегосударственных налогах есть разница. Итак, об основных местных или муниципальные налогах и сборах.
Налог на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmueles, IBI). Взимается через органы местного самоуправления, например, через мэрию (ayuntamiento). В земельном кадастре (Catastro Inmobiliario) любой объект городской недвижимости (inmueble urbano) имеет определенную стоимость (valor catastral). Эта стоимость устанавливается в соответствии со специальными нормативными актами и не может быть выше половины рыночной стоимости недвижимости. На нее начисляется IBI. Каждый год налог увеличивается в среднем на 2%. Раз в несколько лет (по закону раз в 10 лет) эта кадастровая стоимость пересматривается для всех объектов недвижимости, находящихся в данном районе, и, соответственно, изменяется размер налога. На места в гараже или кладовки могут быть отдельные квоты налога IBI. Если вы даете распоряжение в мэрию, чтобы этот налог у вас снимали с банковского счета, то, как правило, применяется скидка, например, в размере 5% в большинстве городов провинции Малага. Если в вашем районе (муниципалитете) произвели пересмотр кадастровой стоимости недвижимости, вам должны прислать соответствующее уведомление об изменении стоимости, в котором указываются сроки и процедуры для его обжалования. Если, на ваш взгляд, новая кадастровая стоимость явно завышена, имеет смысл подать апелляцию против данного решения, поскольку теперь каждый год вы будете платить налог IBI, уже исходя из этой новой стоимости.
Tasa entrada vehículos — сбор с собственников парковочных мест и гаражей за использование въезда с публичной дороги. Размер небольшой, обычно не превышает 50 евро в год.
Tasa de basura (tasa de eliminación residuos urbanos) — сбор за вывоз мусора. Его сумма тоже невелика, обычно около 70 евро в год, но все зависит от конкретного муниципалитета, где расположено жилье.
Отметим, что все налоги, взимаемые через органы местного самоуправления, предусматривают скидки, при условии прописки (empadronamiento) собственника жилья в том же муниципалитете, где расположено это жилье.
Cuotas de comunidad — коммунальные сборы на общие затраты, когда ваше жилье принадлежит к кондоминимуму (comunidad de propietarios). Как правило, квоты берутся пропорционально метрам жилья и обычной периодичностью раз в квартал. Размер вашей квоты можно узнать из последнего акта собрания собственников – Acta de la reunión anual de propietarios de la comunidad, на котором утверждается смета расходов на будущий год и устанавливаются квоты. Обычно эти собрания проводятся раз в год, но могут производиться дополнительные собрания и устанавливаться дополнительные квоты. Последнее время мы часто сталкиваемся на практике со случаями покупки жилья иностранцами, которые доверились недобросовестным адвокатам и риэлторам, и которых не предупредили о том, что помимо всех налогов и коммунальных платежей, каждый квартал им еще придется платить эти коммунальные квоты в кондоминимум или жилой комплекс (urbanización) вне зависимости от того, проживают они там или нет. В одном случае, собственники двуспальной квартиры, находящейся на приличном расстоянии от моря, в районе муниципалитета Эстепоны (провинция Малага), с удивлением обнаружили, что кроме всего прочего им придется платить квоты 300 евро в месяц, причем, если их не заплатить в первые 10 дней квартала, то автоматически к ним приплюсовывается штраф в 20% от квартальной суммы в 900 евро. А собственник одного из домов в районе Марбельи получил премилое письмо от адвоката закрытого жилого комплекса о неизвестной ему задолженности в 15.000 евро (большая часть которой вообще оказалась от прежнего владельца, что просмотрели адвокаты, регистрировавшие сделку и получившие за свои услуги гонорар больше 50.000 евро), причем дело уже находилось на стадии, что на дом ничего не подозревающего собственника уже собирались наложить судебный арест. Так что проявляйте бдительность при покупке!
Перечислив основные местные налоги и сборы, перейдем к ежегодным налогам на общегосударственном уровне.
Во-первых отметим, что на 2011 и 2012 года (налоговые декларации представляются, соответственно, в 2012 и 2013 годах) был временно введен отмененный ранее налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio). Нерезиденты Испании тоже подпадают под действие этого налога, а именно та часть их имущества, которая находится на территории Испании, и превышает сумму в 700.000 евро.
Если собственник недвижимости — нерезидент Испании, то налогообложение его жилья регулируются Законом о доходе нерезидентов (Impuesto sobre la renta de no-residentes) следующим образом. Если имеющееся у него жилье предназначено только для его личного пользования, то есть официально не сдается, а используется им самим или стоит пустое, то применяются правила Закона о доходе нерезидентов. Налог рассчитывается так: цифра кадастровой стоимости жилья (можно посмотреть в квитанции об оплате IBI), умножается на 1,1% или 2% ( в зависимости от того, была ли кадастровая стоимость жилья официально пересмотрена после 1 января 1994 года). Полученный результат умножается на процентную ставку налога в 25% (начиная с налога за 2012 год) или в 24% (за предыдущие года).
Если жилье официально сдается, то налогом в размере 25% облагается весь доход (цельный, без принятия в расчет каких-либо затрат, произведенных в связи с арендой).
Если жилье часть года сдается и часть года стоит пустое или используется самим собственником, то вышеописанные схемы просчеты налога применяются в пропорционально.
За год подается количество деклараций, равное числу объектов недвижимости, находящихся в собственности нерезидентов, при этом если один и тот же объект принадлежит двум или более лицам, то каждый из них обязан подать декларацию в соответствующей пропорции, даже если эти лица состоят в официальном браке. Напоминаем, что срок подачи декларации налога на доход нерезидентов за 2011 год истекает 31 декабря 2012 года.
Если нерезидент продает свое жилье, то в этом случае покупатель, вне зависимости от того, является он резидентом или нерезидентом, обязан удержать и внести в казну 3% от официально указанной продажной цены, и затем предоставить продавцу налоговую декларацию, подтверждающую внесение в казну произведенного удержания.
Если результат сделки продажи для продавца-нерезидента негативный, то есть продажная цена не покрыла цены, по которой он в свое время приобрел недвижимость и других официальных затрат по покупке (налоги, сборы, фактуры специалистов), то нерезиденту вернут 3%, которые удержал покупатель, после того, как продавец-нерезидент представит соответствующую налоговую декларацию.
Если же результат операции положительный, то есть с данной операции получена прибыль, то она облагается налогом в 19% (из полученной квоты, как это логично, будет вычтены ранее удержанные 3%).
